Redegørelse for boligudbygning

Igennem de seneste 12 år er kommunen vokset med gennemsnitlig ca. 600 nye borgere årligt.

Roskilde Kommunes udarbejder hvert år sin egen befolkningsprognose, der bygger på kommunens kendskab til aktuelt og kommende boligbyggeri, på den historiske udvikling samt på kendte faktorer om demografisk udvikling, flyttemønstre mm. I henhold til prognosen fra foråret 2019 forventes de kommende år en tilflytning på omkring 900 nye borgere årligt. Fortsætter denne tendens, vil Roskilde Kommune nå et befolkningstal på ca. 97.600 inden for den 12-årige planperiode, svarende til ca. 10.000 flere borgere end i dag.

Siden 2018 er befolkningsudviklingen imidlertid begyndt at stagnere. Denne udvikling kan skyldes flere ting, blandt andet at realisering og indflytningen i de nye boliger i bl.a. Musicon og Trekroner ikke er gået så hurtigt som først antaget. Derudover er der en klar tendens til, at der gennemsnitligt bor færre borgere pr. bolig, hvilket er et kendt mønster under højkonjunktur. 

Der er fortsat en intensiv byggeaktivitet i hele kommunen, og i kommunens boligudbygningsplan indgår forventning om indflytning i 3.620 nye boliger i perioden 2019-2023, svarende til gennemsnitligt ca. 700 nye boliger årligt.

Samtidig med befolkningstilvæksten sker der en demografisk ændring med flere ældre og flere enlige. Roskilde Kommune har med sin nye og ambitiøse boligpolitik sat stort fokus på at skabe byer i social balance. Vi skal kunne tilbyde vores borgere boliger i deres nærmiljø, også selvom deres boligbehov ændrer sig over tid. Der ses et særligt behov for nye boligtilbud, som muliggør at ældre og enlige kan flytte i mindre boliger. Det kan samtidig frigive større huse, som nye børnefamilier kan flytte ind i.

Vi har gennem en årrække haft en byudviklingsstrategi, hvor vi fortætter fremfor at bysprede. Det giver flere fordele. Dels intensiverer vi bylivet og brugen af byens funktioner. Dels reducerer vi indtag af landbrugsjord og natur til byformål.

I alle vores byer, og særligt i område- og lokalbyerne uden for byfingeren, oplever vi en stor efterspørgsel på flere tæt-lav boliger i form af mindre boligstørrelser og seniorvenlige boliger. Flere og flere borgere drømmer samtidig om at bo tæt på andre i bofællesskaber.

Kommuneplanen skal sikre den fortsatte byvækst i kommunen de kommende 12 år. Her er det vigtigt, at der i den kommende planperiode fortsat skabes fortætningsmuligheder i byerne. Men der ses også et behov for nyudlæg i vores mellemstore byer for at kunne opfylde byrådets målsætning om, at vores byer skal rumme boliger til alle livets faser. 

I henhold til Planlovens §11a kan kommuneplanen udlægge nye arealer til byzone for at dække det forventede behov for byvækst i en periode på 12 år. Der skal imidlertid kunne redegøres for, at rummeligheden i den gældende kommuneplan ikke er tilstrækkelig til den forventede fysiske udvikling i de kommende 12 år. Dette skal ske ud fra en fastsat metode med tre trin.

Trin 1: Opgørelse af bruttobehov

I henhold til Roskilde Kommunes egen befolkningsprognose kan der forventes tilvækst på godt 10.000 borgere i planperioden. Denne tilvækst er højere end prognoserne fra Danmarks Statistik, men understøttes af Exometrics analyser vedrørende boligefterspørgslen i Roskilde Kommune.

I Roskilde Kommune er den gennemsnitlige husstandsstørrelse på 2,16 beboere pr. husstand (Danmarks Statistik). Med udgangspunkt i denne husstandsstørrelse er beregnet et samlet bruttobehov på 4.640 boliger i den kommende planperiode på 12 år.

Trin 2: Opgørelse af rummelighed

Roskilde Kommune udarbejder hvert år en boligudbygningsprognose ud fra en forventning om realistisk udbygning af hele kommunen. Der er regnet med en udbygning af boliger, både på uudnyttede kommuneplanlagte arealer og som omdannelses- fortætningsprojekter. I henhold til opgørelsen herunder er en samlet forventning om 4.376 nye boliger inden for den 12-årige planperiode, svarende til en gennemsnitlig tilvækst på ca. 365 boliger pr. år frem til 2031. Til sammenligning er der de seneste 12 år opført gennemsnitligt 242 boliger årligt, hvor tallet også dækker over en periode med lavkonjunktur.

Alle områder uden for byfingeren forventes at være fuldt udbygget i den første halvdel af planperioden. Stort set alle de uudnyttede arealer er lokalplanlagt, og på flere af dem er byggeriet påbegyndt. Dette taler for et behov for nye byudlæg uden for byfingeren. Fortætningsprojekterne i Roskilde by er mere uforudsigelige og dermed også svære at opgøre, men vil strække sig over på både 1. og 2. halvdel af planperioden.

Som følge af at Viby skal tildeles 45 ekstra boliger til udvikling af Kavsbjerggård, er der efter høringen sket en nedskrivning i Roskilde by fra 2.135 til 2.090 boliger. Nedskrivningen ventes ikke at have betydning for igangværende og forventede byudviklingsprojekter i Roskilde inden behovsanalysen revideres igen om 4 år.

Skemaet viser den nuværende rummelighed i planlægningen, som er uddybet i kortet nedest på siden.

Trin 3: Behov for nye boligudlæg

Med et samlet bruttobehov på 4.640 boliger i den kommende planperiode på 12 år, og med en forventet restrummelighed på 4.376 boliger i kommuneplanen, er opgjort et samlet nettobehov for nye arealer til cirka 265 boliger.

Analysen er sammenfattet i notatet Redegørelse for boliger.

Ud fra allerede eksisterende muligheder i planlægningen herunder fortætning i Roskildefingeren ses et behov for at prioritere nye udlæg i den sydlige del af kommunen.

Størstedelen tildeles Viby som stationsby, hvor 150 boliger skal sikre den fortsatte udvikling af Skousbo.

I Vindinge Nord bliver der mulighed for at udvikle næste etape med 45 boliger.

For perspektivarealer i Gadstrup og Vor Frue reserveres henholdsvis 40 og 30 boliger til senere brug. Det sker indenfor områder, som er vurderet til ikke at blive påvirket af væsentlig støj fra Roskilde Lufthavn nu og i fremtiden.

Roskilde Kommune er som del af hovedstadsområdet underlagt bestemmelser for byudvikling fra Fingerplan 2019. Bestemmelserne skal sikre, at byudvikling og byomdannelse af regional betydning udelukkende sker i det indre og ydre storbyområde. Det er således i håndfladen og byfingrene, at hovedparten af hovedstadsområdets fremtidige vækst i befolkning og arbejdspladser skal finde sted.

Baggrunden for planlovens bestemmelser om byudvikling i hovedstadsområdet er ønsket om at undgå byspredning i det øvrige hovedstadsområde og fastholde en klar grænse mellem by og land. Baggrunden er endvidere et ønske om at fastholde og videreudvikle fingerbystrukturen med dens tætte kobling mellem byudvikling og trafikal infrastruktur, herunder en effektiv kollektiv trafikbetjening.

I Roskilde Kommune indgår Roskilde by og Trekroner i Roskildefingeren. Indenfor byfingeren bor 50.896 borgere (60 %), mens 36.442 (40%) bor uden for byfingeren. Den kommende boligudbygning har en fordeling på henholdsvis 71 % nye boliger indenfor byfingeren og 29 % uden for byfingeren. Udviklingen er således i tråd med Fingerplanens målsætning om, at byvækst koncentreres i byfingeren.

I henhold til Fingerplanen skal byudvikling uden for bygfingrene, i det såkaldte ”øvrige hovedstadsområde” være af lokal karakter. Ved byudvikling af lokal karakter forstås byudvikling med erhverv, boliger og andre byfunktioner, som betjener et opland, der omfatter kommunen og nabokommuner, men ikke et regionalt opland svarende til større dele af hovedstadsområdet. Det øvrige hovedstadsområde omfatter i Roskilde Kommune alle de byer og landområder, som ikke indgår i Roskildefingeren. Dvs. at der i Jyllinge, Viby, Vindinge, Gundsømagle, Svogerslev m.fl. som udgangspunkt kun må ske en begrænset byudvikling, såfremt det kan begrundes i lokale behov.

I forbindelse med seneste revision af Fingerplanen anmodede Roskilde Kommune om flere byudviklingsmuligheder i Viby ud fra den begrundelse, at Viby er en stationsby med nem adgang til kollektiv transport og med attraktive, stationsnære byudviklingsmuligheder. Erhvervsstyrelsen har vurderet, at den ønskede udvikling af Viby ikke kan karakteriseres som værende af lokal karakter og derfor kræver en særlig aftale med Erhvervsstyrelsen. Roskilde Kommune har fået lovning på op til 150 nye boliger i Viby, såfremt kommunen kan redegøre for et behov for nye boliger. 

Mens Kommuneplan 2019 har været i høring har der vist sig behov for, at boligudbygningen på det allerede udlagte boligområde Kavsbjerggård i Viby øges fra 90 til 135 boliger. Kommunen vurderer, at der alene er tale om boligudbygning af lokal karakter. Ændringen skyldes, at der i foråret 2020 er udarbejdet udkast til en bebyggelsesplan for området med en større andel af tæt-lav boliger og færre parcelhuse. Ændringen understøtter byrådets boligpolitik, hvori indgår målsætning om en større variation i boligmassen.

I forbindelse med vedtagelsen af Fingerplan 2019 blev den hidtidige udpegning af støjkonsekvensområdet for Roskilde Lufthavn fastholdt. Konsekvensen af dette er, at kommunerne fortsat skal administrere og planlægge efter den forældede udpegning af støjkonsekvensområdet, herunder ”område med særlige restriktioner”.

Støjkonsekvensområde er imidlertid omfattet af en ny formulering i fingerplanen:

• § 34 a. Inden for området med særlige restriktioner omkring Københavns Lufthavn, Roskilde, som er vist ved lodret skravering på kortbilag U, kan der som hovedregel ikke planlægges for ny boligbebyggelse eller anden støjfølsom anvendelse i by- eller landzone, medmindre det kan sandsynliggøres, at der ikke er væsentlige miljømæssige problemer forbundet hermed.

Det er Roskilde Kommunes vurdering, at den nye retningslinje betyder, at kommunen nu har mulighed for boligudvikling i områder, som ligger inden for "område med særlige restriktioner", men som ligger uden for 55 dB-kurven, der er grænseværdien for støj til boliger. Dette kan ske med afsæt i de tilvejebragte støjberegninger, der blev udarbejdet af staten med data fra Roskilde Lufthavn i forbindelse med fingerplanrevisionen.

Erhvervsstyrelsen accepterer imidlertid ikke Roskilde Kommunes tolkning, og har derfor modsat sig, at de to foreslåede byudlæg i Gadstrup og Vor Frue medtages i Kommuneplan 2019. Roskilde Kommune vil dog fortsat arbejde for at boligudbygningen i de to byer kan blive en realitet, da udviklingen af disse byer længe har været stagneret grundet et forældet plangrundlag for støj omkring lufthavnen.

Planloven muliggør at der kan indskrives bestemmelser i kommuneplanen om en ønsket rækkefølge for bebyggelse. Rækkefølgeplanlægningen kan bidrage til at byudviklingen sker hensigtsmæssigt og ud fra en ønsket takt, fx af hensyn til belastning af infrastruktur og offentlig services.

I henhold til Fingerplan 2019 skal rækkefølgeplanlægningen anvendes til at sikre en balance i byudviklingen inden for hele hovedstadsområdet. Det betyder at udviklingen skal styres, så der kun kan ske regional vækst inden for byfingeren (Roskilde og Trekroner) og kun lokal vækst inden for det såkaldte ”øvrige hovedstadsområde” (uden for byfingeren).

Rækkefølgeplanlægningen kan bruges som styringsværktøj i forhold til afvente igangsætning af lokalplanlægning og skal i så fald fremgå af kommuneplanens retningslinjer.

I Roskilde sigter kommuneplanens rækkefølgeplan på at sikre en gradvis byomdannelse i Roskilde bymidte og på Musicon samt at det sidste udviklingsområder i Trekroner afventer, da Trekroner Skole er presset på kapaciteten. Endvidere indgår Skousbo med en gradvis udbygning for at matche det forventede lokale behov. Skt. Hans Vest er endnu ikke rammelagt til boliger, men indgår som et forventet udviklingsprojekt inden for planperioden, hvor der skal ske en gradvis udbygning med respekt for det sårbare kulturmiljø.

Som led i en langsigtet planlægning, der rækker ud over den 12-årige planperiode er der udpeget perspektivområder til fremtidig boligudvikling.

Udpegningerne er principielle og giver en idé om hvor kommunens fortsatte byudvikling kan finde sted, når mulighederne for flere boliger inden for allerede planlagte områder er ved at være opbrugt.

Perspektivområderne har ikke ophæng i planloven, og forpligter ikke kommunen til at omsætte områderne til boligformål inden for en given tidshorisont. Endvidere er boligudbygningen betinget af Fingerplan 2019 med en begrænset byvækst uden for byfingeren.

I Kommuneplan 2019 er der medtaget perspektivområder for Ny Østergade i Roskilde, kommende bydviklingsområder i henhold til helhedsplaner for Skoubo i Viby og Vindinge Nord samt områder på østsiden af Jyllinge som fremtidig byafrunding. Endvidere er medtaget to perspektivområder i henholdsvis Vor Frue og Gadstrup, som vil blive sat i spil, så snart staten har givet grønt lys i fht. støjkonsekvenszonen for Roskilde Lufthavn.