I rammerne beskrives, hvad der kan og bør bestemmes i en lokalplan for det enkelte område for at sikre den sammenhængende bystruktur og de overordnede mål. Rammerne danner også administrationgrundlag for byggesags- og landzonesagsbehandling på ejendomme, der ikke er omfattet af byplanvedtægt, lokalplan og/eller deklaration.
Kommuneplanrammerne består dels af generelle rammer for hele kommunen, dels detaljerede rammer for det enkelte specifikke rammeområde. De generelle rammer indeholder en række fælles bestemmelser, der gælder for alle de rammebelagte arealer i Roskilde Kommune, medmindre der i den specifikke ramme er andre og mere præcise bestemmelser for de forhold, der indgår i de generelle rammer.
De generelle rammer er opdelt i en række emner, som kan læses herunder.
Generelle rammebestemmelser
Ved lokalplanlægning for nye by- og boligområder samt omdannelse og fortætning af eksisterende by- og boligområder, skal det sikres, at området udvikles med en blanding af boligtyper, og/eller at nye boliger bidrager til en varieret boligsammensætning i lokalområdet.
Ud fra en konkret vurdering kan der blive stillet krav om op til 25 % almene boliger ved lokalplanlægning for nyt boligbyggeri.
Inden for rammeområder, som er udlagt til åben-lav boligbebyggelse, kan der ud fra en konkret vurdering gives tilladelse til opførelse af dobbelthuse samt indretning af flere boliger i eksisterende byggeri. Vurderingen skal tage højde for infrastruktur, nabohensyn, områdets særegenhed og eventuelle kulturarv. Se desuden generelle rammer om grundstørrelser.
Intensive byfunktioner skal placeres inden for de udpegede stationsnære områder og stationsnære kerneområder omkring Roskilde og Trekroner stationer. Ved intensive byfunktioner forstås bygninger/anlæg, der indeholder et stort antal arbejdspladser og/eller tiltrækker mange besøgende. For by- og kontorerhverv, der ligger uden for de stationsnære områder, gælder en max. størrelse på 1.500 m2 etageareal for den enkelte virksomhed. Der henvises til plantemaet Erhverv, som indeholder definition på by- og kontorerhverv.
Ved lokalplanlægning i de stationsnære områder for byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed eller besøgsmønstre har en intensiv karakter, herunder kontorerhverv større end 1.500 m2, skal det sikres at:
- Der etableres minimum 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal og maksimalt 1 p-plads pr. 75 m2 etageareal. Parkeringsnormen kan nedsættes yderligere ud fra en konkret vurdering ved brug af kompenserende foranstaltninger fx dobbeltudnyttelse af parkeringsarealer, delebilordninger o.lign. som mindsker behovet for parkeringspladser.
- Der etableres minimum 0,4 cykelparkeringspladser pr. ansat
- Der inden for lokalplanområdet etableres attraktive stiforbindelser, der kan indgå som del af en sammenhængende stiforbindelse til nærmeste station og til nærmeste busstop for en højfrekvent bus.
Ved lokalplanlægning skal der medtages bestemmelser om parkeringsforhold, således at der sikres nødvendige arealer til parkering. For de stationsnære områder gælder særlige vilkår, hvilket fremgår i særskilt afsnit.
Parkeringsnormer for cykler:
- 4 p-pladser pr. bolig. Ved en konkret vurdering kan parkeringsnormen nedskrives fx ved små boliger til enlige og studerende.
Infrastruktur til elbiler:
- I forbindelse med etablering af nye parkeringspladser skal der etableres infrastruktur til ladestandere til elbiler, således at der er forbindelse fra p-pladserne til et koblingspunkt til elnettet. Det kan enten være ved fremføring af kabler eller som minimum i form af tomrør.
Bilparkeringsnormer for boliger:
- 2 p-pladser pr. bolig i åben-lav bebyggelse
- 1 1/2 p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelse
- 1 1/2 p-plads pr. bolig i etagebebyggelse
- 1 p-plads pr. 4 boliger ved ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser
- 1 p-plads pr. 4 boliger ved plejehjem plus pladser til personale.
Bilparkeringsnormer for erhverv:
- 1 p-plads pr. 50 m2 kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger
- 1 p-plads pr. 100 m2 lagerbygninger
- 10 p-pladser ved servicestationer
- 1 p-pladser pr. 2 værelser på hoteller
- 1 p-plads pr. 10 siddepladser på restaurationer o.l.
- 1 p-plads pr. 25 m2 salgsareal og 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal i øvrigt for supermarkeder, discountbutikker og større udvalgsvarebutikker
- 1 p-plads pr. 50 m2 butikker i øvrigt.
Bilparkeringsnormer for offentlige formål:
- 1 p-plads pr. 8 siddepladser i biografer
- 1 p-plads pr. 10 personer for idrætshaller
- 1 p-plads pr. 5 siddepladser i sportsanlæg
- 1 p- plads pr. 125 m2 etageareal på sygehuse
- 1 p-plads pr. 2 ansatte plus 1 p-plads pr. 4 elever over 18 år på skoler/uddannelsesinstitutioner
- 4 p-pladser pr. 20 normerede pladser i daginstitutioner
I områder med sandsynlighed for oversvømmelser skal der ske en konkret vurdering af forebyggende tiltag. Fx krav om minimum på sokkelkoter, forbud mod kælder, særligt materialevalg, maksimale befæstelsesgrader og lokal afledning af regnvand. Særligt i forbindelse med fortætning og for de fælleskloakerede byområder skal det vurderes om overfladevand kan håndteres på anden vis end ved afledning til kloaknettet. Tiltag skal være i overensstemmelse med gældende spildevandsplan og skal samtidig søge at skabe merværdi til området.
I bymidten skal vand gøres synligt i bybilledet, som led i at klimatilpasse den tætte by, herunder med brug af større veje til afledning ved ekstreme regnhændelser..
Der gives mulighed for etablering af kystsikring i henhold til gældende regler i kystbeskyttelsesloven.
Lokalplanpligtigt nybyggeri inden for fjernvarmeområder skal tilsluttes fjernvarme, hvis det er muligt.
I boligområder skal der ved lokalplanlægning fastsættes bestemmelser om grundstørrelser. Almindeligvis skal det sikres:
- At grunde til parcelhusbebyggelse ikke udstykkes mindre end 700 m2 eksklusiv adgangsareal (koteletben), der skal holdes ubebygget,
Parcelhusgrunde skal så vidt muligt udstykkes med en form, så der kan indskrives et kvadrat på 25 x 25 meter.
- At grunde til tæt-lav bebyggelse ikke udstykkes mindre end 400 m2 inklusiv andel af fælles friarealer*.
Ved fortætning med dobbelthuse i eksisterende boligområder kan grunde udstykkes ned til 350 m2. Følgende forudsætninger skal opfyldes:
- grunde må ikke udstykkes som koteletgrunde,
- hver grund skal have en min. bredde på 9 m mod vej,
- det bebyggede areal må udgøre maks. 25% af den samlede grundstørrelse,
- boligbebyggelsen skal orienteres mod vej med en gavl eller facadelinje med en maks. afstand på 6 m fra vejskel
* Fælles friarealer udgøres af bebyggelsens fælles ubebyggede arealer, eksklusive veje, tilkørsels- og parkeringsarealer, men inklusiv arealer forbeholdt fodgængere og cyklister.
Ved lokalplanlægning skal det sikres, at der udlægges opholdsarealer til beboere, ansatte, brugere m.fl. Opholdsarealerne skal nærmere beskrives med henblik på at sikre fælles opholdsarealer, herunder legearealer, samt fastsætte bestemmelser for beplantningens karakter.
For fælles og/eller private opholdsarealer gælder følgende:
På grunde med maksimal bebyggelsesprocent på 60:
- for boliger skal opholdsarealet udgøre mindst 100 % af bygningens etageareal
- for ungdomsboliger, hoteller o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 50 % af bygningernes etageareal
- for erhverv, offentlige bygninger o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 15 % af bygningernes etageareal.
På grunde med maksimal bebyggelsesprocent på mellem 60 og 110:
- for boliger skal opholdsarealet udgøre mindst 50 % af bygningens etageareal
- for ungdomsboliger, hoteller o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 25 % af bygningernes etageareal
- for erhverv, offentlige bygninger o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 10 % af bygningernes etageareal.
På grunde med bebyggelsesprocent over 110:
- for boliger skal opholdsarealet udgøre mindst 30 % af bygningens etageareal
- for ungdomsboliger, hoteller o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 15 % af bygningernes etageareal
- for erhverv, offentlige bygninger o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 5 % af bygningernes etageareal.
Ved lokalplanlægning skal det sikres, at bygningernes omfang, placering og udseende tilpasses omgivelserne ved fastsættelse af bestemmelser for byggefelter, terræn, materialevalg, tagformer, facadeudtryk mv.
Ny arkitektur, som i form, farver, materialer mv. tilføjer et område nye værdier, kan gennemføres, hvis det sker i respekt for eksisterende bebyggelse.
Ved en nærmere vurdering kan uudnyttede tagetager på enkeltejendomme tages i anvendelse uanset bebyggelsesprocenten, såfremt der kan tilvejebringes tilstrækkeligt opholdsareal, gode adgangs- og lysforhold, og det ikke sker på bekostning af bevaringsinteresserne.
Der henvises herudover til temaet Boligudbygning for overordnede retningslinjer, herunder om fortætning.
Der skal i forbindelse med lokalplanlægningen optages bestemmelser til sikring af arkitektoniske, kulturhistoriske og arkæologiske værdier. Bevaring omfatter såvel enkeltbygninger, bygningsdele som sammenhængende by- og gaderum, herunder også bevaringsværdig beplantning.
Til støtte for vurderingen af bevaringsværdier henvises til Kulturarv under Byer og boliger. Endvidere henvises til eventuelle supplerende bestemmelser under det enkelte rammeområde.
I Roskilde bymidte skal butikker koncentreres inden for det regionale center, hvor større nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål alene kan ske inden for områderne CR 1 - 19. Inden for disse rammeområder må det samlede butiksareal maksimalt være 125.000 m2. Det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende af bebyggelse til butiksformål fastsættes til 50.224 m2.
Maksimale butiksstørrelser i Roskilde bymidte samt muligheder for butikker i øvrige områder i kommunen fremgår af rammebestemmelser for de enkelte rammeområder.
I forbindelse med lokalplanlægningen skal det sikres, at skiltning og reklamering ikke er til gene for naboer eller virker skæmmende i forhold til bygninger eller disses omgivelser. Skiltning skal således tilpasses gadens og bygningens arkitektoniske træk og skal samordnes med anden skiltning, så der opnås en god helhedsvirkning.